第一章、永泰县温泉养老院项目总论
1.1永泰县温泉养老院项目基本情况
项目名称：永泰县温泉养老院项目
项目性质：新建项目
实施地址：福建省永泰市永泰县
经营期限：本项目经营期限不设上限
所属行业：老年护理服务
1.2永泰县温泉养老院项目承建单位
福建泰丰冷冻食品有限公司。
1.3项目可行性研究报告编写单位
北京华经纵横咨询有限公司
1.4永泰县温泉养老院项目可行性研究报告编制依据
1．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；
2．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；
4.《中华人民共和国老年人权益保障法（主席令第七十二号）》；
5.《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》；
6.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；
7.《关于编报“十三五”民政专项建设规划储备项目方案的通知》；
8.《关于全面推进居家养老服务工作的意见》；
9.《福建省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（闽政〔2014〕3号）；
10.《福建省加快推进健康与养老服务工程建设行动计划(2015-2020年)》（闽发改社会〔2015〕90号）；
11.《关于印发“十三五”社区居家养老服务补短板实施方案的通知》（闽政办〔2016〕125号）；
12.《关于加快推进城乡社区居家养老专业化服务的通知》（闽政办〔2016〕126号）；
13.《敬老院和养老院设计指南》；
14.《老年人建筑设计规范》；
15.《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；
16.《社区老年人日间照料中心建设标准》（建标143-2010）；
17. 其他老龄产业相关政策。
1.5永泰县温泉养老院项目建设内容与规模
本项目位于福建省永泰市永泰县，规划占地面积20.41亩。项目将建设集养老、温泉理疗、康复、疗养于一体的现代化特色养老院，项目建成后，可容纳1300位老年人入住，其中普通养老公寓护理床位共计800张；老年居家养老公寓可容纳500位老年人养老入住。项目将极大地提高当地及周边养老服务能力，让永泰县及周边地区更多的老年人都能颐享天年。
1.6永泰县温泉养老院项目总投资
项目总投资为35049.69万元，其中建设投资31516.54万元，铺底流动资金1454.57万元。
经谨慎财务评价，项目建成后，正常年份年营业收入11400.00万元，年总成本费用8629.15万元，年利润总额2071.71万元，所得税517.93万元，年税后利润1553.78万元，投资利润率8.79%，投资利税率8.93%，销售利润率19.62%，税后财务内部收益率（全部投资）12.47%，税前财务内部收益率（全部投资）14.85%，税后财务净现值FNPV（I=10%）5599.52万元，税前财务净现值FNPV（I=10%）11726.36万元，税后投资回收期15.21年，税前投资回收期12.16年（含建设期），盈亏平衡点（生产能力利用率）75.3%。
本项目建成后可切实解决永泰县老年群体养老问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在当地社会保障体系中发挥较为重要的作用。得益于当地温泉资源，通过在环境优美、空气清新、温泉资源丰富、交通便捷的地方建设养老公寓，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老年人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会，有效处理和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。另外，本项目可新增就业岗位300余个，对解决社会就业难题也有积极的促进作用。
1.7永泰县温泉养老院项目主要技术经济指标
经测算，项目的技术经济指标如下：
序号 | 名称 | 单位 | 数值 | 备注 |
1 | 项目总投资 | 万元 | 35049.69 | |
1.1 | 建设投资 | 万元 | 31516.54 | |
1.2 | 建设期利息 | 万元 | 2078.58 | |
1.3 | 铺底流动资金 | 万元 | 1454.57 | |
2 | 年营业收入(含税) | 万元 | 11400.00 | 正常年份值 |
3 | 年营业收入(不含税) | 10754.72 | 正常年份值 | |
4 | 年总成本费用 | 万元 | 8629.15 | 正常年份值 |
5 | 年增值税 | 万元 | 538.55 | 正常年份值 |
6 | 年销售税金及附加 | 万元 | 53.86 | 正常年份值 |
7 | 年利润总额 | 万元 | 2071.71 | 正常年份值 |
8 | 企业所得税 | 万元 | 517.93 | 正常年份值 |
9 | 年税后利润 | 万元 | 1553.78 | 正常年份值 |
10 | 企业税收合计 | 万元 | 1110.34 | 正常年份值 |
11 | 投资利润率 | - | 8.79% | |
12 | 投资利税率 | - | 8.93% | |
13 | 销售利润率 | - | 19.62% | |
14 | 税后财务内部收益率 | - | 12.47% | 大于基准收益率，项目可行 |
15 | 税前财务内部收益率 | - | 14.85% | |
16 | 税后财务净现值(i=10%) | 万元 | 5599.52 | 大于零，项目可行 |
17 | 税前财务净现值(i=10%) | 万元 | 11726.36 | |
18 | 税后投资回收期(动态) | 年 | 15.21 | 含建设期 |
19 | 税前投资回收期(动态) | 年 | 12.16 | |
20 | 盈亏平衡点 | - | 75.3% |
1.8问题与建议
1.8.1 项目总投资来源及投入问题
项目总投资为35049.69万元，其中建设投资31516.54万元，铺底流动资金1454.57万元。项目总投资来源为企业自筹和银行贷款，其中企业自筹16139.77万元；银行贷款18909.92万元。项目单位拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。
项目整体工程建设工期为24个月，整个项目建设期内，公司主要完成项目的可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备订购及工程验收等工作。同时，公司拟设立专项资金账户用于项目建设资金的管理工作。
1.8.2 项目原辅料供应及使用问题
项目日常运营所需护理耗材、食用原材料以及相关有关老年人用品等原辅料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着优质服务、创造一流品牌的理念，对相关材料环节进行严格把关，对供应商进行优选，保证项目顺利进行。
1.8.3 项目技术先进性问题
项目运营本着高起点、高标准的准则，拟采用国内先进护理技术及相关设备，引进先进管理经验，对员工进行专业化培训，以保证优质服务，成为本地区养老示范机构。
综合而言，项目总投资来源明确，材料供应可以保障，护理技术及设备先进，其建设运营不存在其他重大问题。
第二章、永泰县温泉养老院项目建设背景、必要性、可行性
2.1永泰县温泉养老院项目建设背景
2.1.1 中国社会逐渐进入老龄化阶段
自1999年中国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老年人数量剧增，人口老龄化形势严峻。
2011年以来，我国平均每年增加老年人860万，2015年60岁以上老人已达到2.22亿；老年人口比重也由2011年的13.3%增加到2015年的16.1%，平均每年递增0.54个百分点。预计2025年突破3亿，秒针每跳动3下就新增1位老人。同时，我国老龄化进程伴随着许多问题，主要有空巢、高龄老人增多，空巢老人已超1亿，80岁以上老人2400万；老人健康状况堪忧，70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000万，老年痴呆患者约900万；人口结构失衡，老龄化与少子化交织，我国总和生育率约1.5，低于中等和高收入国家，养老问题已成为众多“四二一”家庭的隐忧；应对不足，“未富先老”“未备先老”矛盾凸显，存在法律法规不配套、政策措施碎片化、服务体系不够健全、养老产业发展滞后等问题。
当前，我国老人平均年龄为70.02岁，其中70岁以下的老人超过半数，呈现低龄老龄化特点，超过5成的老人还在参与家庭照顾。我国老人整体呈现低龄老龄化特征，即60岁到69岁之间的老年人超过半数；70岁至79岁的老人占32.13%；80岁及以上高龄老人比例为13.84%。绝大多数老年人接受过正规教育，其中超过3成的老年人具有初中及以上受教育水平。老年人无配偶的比例为25.32%，丧偶老年人以女性居多。我国老年人整体生活自理能力良好，但重度失能老人绝对数量不容忽视。全国87.46%的老年人日常生活完全自理，2%的老年人为重度失能。根据2015年底2.22亿老年人口规模推测，全国共有重度失能老人约444万，这些老人需要家庭和社会提供长期照护服务。
目前，福建省人口老龄化率已达到了13.41%，其中福州市现有老年人口98.18万人，占户籍人口665.49万人的14.75%，且人口老龄化呈现加速发展的趋势。
老龄化高峰期的加速到来，将可能改变我国经济运行，冲击现行社会保障体系，影响国民经济可持续发展，成为新的基本国情和经济社会发展不可回避的重大挑战，成为关系国计民生和国家长治久安的长期性全局性战略性问题。
2.1.2 国内政策支持社会养老服务体系建设
为加快发展老龄事业，国内先后制定了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》(中发〔2000〕13号)指导国内老龄事业的发展。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，《规划》明确了国内老龄事业的“十二五”期间的发展目标，“建立应对人口老龄化战略体系基本框架，制定实施老龄事业中长期发展规划；健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，初步实现全国老年人人人享有基本养老保障；健全老年人基本医疗保障体系，基层医疗卫生机构为辖区内65岁及以上老年人开展健康管理服务，普遍建立健康档案；建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准的发展目标，并将“推进供养型、养护型、医护型养老机构建设�；平匣乖擞聘母镉胪晟�，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，以“新增各类养老床位342万张”作为老龄事业的重要的发展任务。
2016年国家发改委安排中央预算内投资支持养老服务设施建设，支持主要面向失能、半失能老年人的老年养护院建设；支持建设医养结合设施；支持农村敬老院建设；每建设一所养老机构，支持配置基本生活护理、医疗、康复等专业设备。
中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出，积极应对人口老龄化，促进人口均衡发展。“十三五”规划纲要强调，开展应对人口老龄化行动，加强顶层设计，构建以人口战略、生育政策、就业制度、养老服务、社保体系、健康保障、人才培养、环境支持、社会参与等为支撑的人口老龄化应对体系。
近年来福建省先后出台了《福建省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（闽政〔2014〕3号）、《福建省加快推进健康与养老服务工程建设行动计划(2015-2020年)》（闽发改社会〔2015〕90号）、《关于印发“十三五”社区居家养老服务补短板实施方案的通知》（闽政办〔2016〕125号）和《关于加快推进城乡社区居家养老专业化服务的通知》（闽政办〔2016〕126号）等文件，推动本省养老服务业发展。
2014年1月，福建省人民政府下发了《关于加快发展养老服务业的实施意见》（闽政〔2014〕3号），就应对人口老龄化、加快全省养老服务业发展做了全面部署�！兑饧诽岢�，到2020年，福建省要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系。养老服务设施覆盖所有城市社区、90%以上乡镇和60%以上村；生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等基本养老服务覆盖所有居家老年人；每千名老年人拥有养老床位数35张以上，护理型床位占养老服务机构总床位比例达到30%以上；每个市、县有1所以上护理型养老服务机构。
为加快福建省健康服务体系、养老服务体系和体育健身设施建设，大幅提升医疗服务能力，形成规模适度的养老服务体系和体育健身设施服务体系，2015年3月，福建省发展和改革委员会、福建省卫生和计划生育委员会、福建省教育厅、福建省民政厅、福建省财政厅和福建省体育局等部门联合发布《福建省加快推进健康与养老服务工程建设行动计划(2015-2020年)》，提出：到2015年，基本形成与我省人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的覆盖城乡、布局合理、规模适度、制度完善、管理规范、服务优良的社会养老服务体系，每千名老年人拥有床位数30张以上。到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系，养老服务设施覆盖所有城市社区、90%以上乡镇和60%以上村，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等基本养老服务覆盖所有居家老年人；每千名老年人拥有养老床位数35张以上。
2016年，福建省出台《“十三五”社区居家养老服务补短板实施方案》和《关于加快推进城乡社区居家养老专业化服务的通知》，以解决不断增长的社区居家养老服务需求与当前供给能力不足的矛盾。
2.1.3 老龄事业是关系民生的基础事业
当前，我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老年人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老年人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老年人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老年人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。
为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的敬老院，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴敬老院里入住的大多数是有子女的老年人，绝大部分是自费入��；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老年人提供住、养、学、乐等综合服务。
老年人是社会的重要组成部分，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。
2.1.4 永泰县发展养老产业优势明显
在永泰县发展养老产业，打造老年健康养生基地，拥有四大优势：
�。�1）政策支持。
为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，近年来永泰县大力推进养老产业发展。2017年，永泰县提出新阶段工作重点：完善社会救助体系，发展社会福利和慈善事业，积极推进城乡社区居家养老工作，推行医养结合养老新模式。
�。�2）永泰交通、区位条件突出。
永泰县城至福州市区仅50多公里，高速公路通车后仅半小时车程。辐射周边区域的交通网络正在形成，向莆铁路、沈海高速、湄渝高速穿境而过，省道203线和202线成十字纵横贯穿全境。
�。�3）资源环境优越。
永泰县是全国优秀旅游县，旅游资源丰富，有国家级重点风景名胜区和4A级旅游区青云山。永泰气候温和湿润，雨量充足，属典型的亚热带季风气候区。永泰温泉资源十分丰富，是全国三大温泉区之一，温泉储量占福州的18.4%，是真正的福建省会中心的后花园。
�。�4）具备产业发展优势。
未来，永泰县将通过老龄产业发展和养老基地建设，带动老年产品制造、服务、旅游、医疗、保健等相关产业发展。围绕老年人的基本需求，引导企业开发、生产和经营老年产品，开发老年食品、餐饮、康复辅具、护理用品、老年旅游、“以房养老”等服务市场。发展老年休闲旅游产业，为老年人短期流动式、候鸟式养老、疗养提供服务。鼓励中介机构参与老年产业发展，提供评估、咨询和第三方认证等服务。培育一批生产老年用品、用具和提供老年服务的龙头企业，打造一批老年产业知名品牌。
2.2永泰县温泉养老院项目建设必要性
2.2.1 项目建设是推进老龄事业的需要
目前我国已经进入老龄化阶段的第一个高峰期，国内60岁以上的人口已经达到2.12亿人，老龄化进程进一步加快，老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。近几年，中国老龄事业取得了较快的发展，但是按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加，老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上说我国的认可老龄化趋势和实现全面小康设备的要求不相适应。
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注，1998年各级政府就出台了相关的政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。现阶段国内政府已经高度重视老龄事业的建设，大力支持各种社会力量参与到老龄事业中。深入贯彻落实科学发展观，适应人口老龄化新形势，以科学发展为主题，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的工作目标，让广大老年人共享改革发展成果。
2.2.2 项目建设是市场发展的需要
根据国家有关部门通过调查和分析预测，国内退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3，另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费市场目前已经超过3000亿元，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长，由此来看，“老年人市场”是一个潜力很大的市场。
自我国70年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作后还要照料四个老年人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及交际上的代沟，由此引起了一系列的家庭烦恼和社会问题，严重影响社会的安定和繁荣，老年养老项目市场需求量极大，随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居的现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
2.2.3 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要
长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
本项目养老服务体系建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义地为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。同时，本项目将有效推动改变当地养老机构不足、床位紧张的现状，将扩大收养、收治规模，完善养老服务功能，亮化美化生活环境，充分发挥社会保障作用。
2.2.4 项目实施进优化地区产业结构升级的需要
当前，我国处于经济发展新常态阶段，在面临经济增长的不确定因素增多的形式下，调整和优化产业结构，促进产业结构升级，转变经济增长方式，完善国民收入分配结构和需求结构，以实现经济可持续发展不仅是国家经济发展的战略，也是永泰县地区经济实现腾飞的重大举措。明确产业结构调整对于经济增长的意义，对于推动地区经济发展有着重大的战略意义和现实意义。
表2-1 2011—2015年福建省产业结构变化列表
年份 第一产业 第二产业 第三产业 2011年 9.2% 52.7% 38.1% 2012年 9.0% 52.2% 38.8% 2013年 8.9% 52.0% 39.1% 2014年 8.4% 52.0% 39.6% 2015年 8.1% 50.9% 41.0%
本项目的实施将通过发展以健康养老服务业为依托的现代服务业，能够有力带动地区经济的发展，同时也有助于调整地区产业结构，推动地区经济实现可持续发展，对于实现地区经济发展方式转变有着重要的战略意义和现实意义。
2.3 项目建设可行性
2.3.1 逐步健全的政策条件支持项目可行
国内从1999年开始就在制定完善国内的养老体制，加快推动老龄事业的发展，先后制定了多项发展规划和指导建议，支持多种社会力量进入老龄事业，加快完善社会养老体系，到目前，无论是国家层面还是地方层面对社会养老问题都十分重视，各种形式的养老机构层出不穷，多模式的经营方式，促进了国内老龄事业的繁荣，国内的养老政策已经逐步形成了体系，为社会养老机构的设立提供了完善的�；せ�，并在资金、土地、运营模式等多个层面支持社会养老机构的投资建设。
2.3.2 先进的服务模式支持项目稳定运营
项目将建设成为一所环境优美、空气清新、交通便捷、社会化、设施标准较高，能够为老年人提供住、养、护理、康复、托管等综合性服务，以及特色温泉理疗服务的现代化养老院。通过提供以监护、助护和生活护理为主的养老服务，满足老年人的各种养老需要，保障老年人正常的饮食起居。
2.3.3 社会效益支持项目可行
项目建成后可容纳1300位老年人入住，其中普通养老公寓护理床位共计800张；老年居家养老公寓可容纳500位老年人养老入住。项目可以有效解决永泰县的社会养老问题。项目采用全新的运营管理模式，对促进永泰县社会福利事业进步升级有重要的推动作用。同时项目新增就业岗位300余个，为永泰县解决一定的就业问题。
第三章、项目设计规划及建设目标
3.1 项目设计规划
3.1.1 设计原则
1. 空气清新、世外桃源
本项目是专为老年人提供的一个集生活、疗养、休闲、娱乐为一体的养老服务机构，因此对环境的要求极高，在风格上，将设计建造一批新颖独特的建筑，使老年人们深切体会到养老院内秀美的自然环境。
2. 充分融入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。
在设计中，通过精致典雅的建筑风格，使将来入住的老年人们感受到自然、温馨，尽情地享受宁静、和谐、快乐的老年生活。
3. 充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则，本项目的主要受益人是老年人，因此在设计时，处处都要以老年人为设计核心，强调老年人的参与性，注重老年人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑、景观等全面考虑，全面为老年人服务。
3.1.2 总体构思
1. 领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相融合的建筑风格。
2. 以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化的空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。
3. 可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。
4. 把握社会发展趋势，顺应时代发展变化总体方向。
3.1.3 建设内容规划
�。�1）养老公寓
�、倨胀ㄑ瞎⒙�1栋，10层建筑，建筑面积1.7万平方米，设置800张床位；
�、诶夏昃蛹已瞎�1栋，6层建筑，建筑面积1.5万平方米，可容纳500位老人入住。
同时配有接待室、沐浴间、配餐间、公共活动室、会见聊天厅、亲情居室和值班室等。
�。�2）医疗疗养中心
6层建筑，建筑面积1.5万平方米，分为医疗区和疗养区。设置温泉理疗区和物理治疗室、作业治疗室、诊疗室、化验室、心电图室、B超室、抢救室、药房、消毒室、临终关怀室、医生办公室和护士工作室等。同时，配备完善的医疗服务设施，可为长期或短期老年人疗养提供高质量服务，并可提供紧急医疗服务。
�。�3）服务管理中心
3层建筑，建筑面积3000平方米，设有社会工作区和行政办公区。其中社会工作区，设置心理咨询室、社会工作室和多功能厅；行政办公区，设置办公室、会议室、接待室、财务室、档案室、文印室、信息室和培训室等；另外还设置理发室、洗衣房、库房和设备用房等。
�。�4）亲属招待所
5层建筑，建筑面积1万平方米，为亲属探视老人提供宾馆式住所和相关服务。
�。�5）员工宿舍
5层建筑，建筑面积5000平方米，满足工作人员生活需求。
3.2 项目建设目标
本项目总用地面积为13606.67平方米（合20.41亩），其中建筑面积为65000平方米，绿地及道路硬化用地面积2906.67平方米。本项目建成后，将形成一次性容纳1300位老年人养老入住的社会化服务能力。
本项目的目标是建设一所环境优美、空气清新、交通便捷、社会化、设施标准较高，能够为老年人提供住、养、护理、康复、托管等综合性服务的现代化养老公寓，通过提供以监护、助护和生活护理为主的社会养老服务，替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁，促进和谐社会建设。
第四章、永泰县温泉养老院项目地址选择
4.1永泰县温泉养老院项目地址
本项目拟建设于福建省福州市永泰县。
4.2总平面布置
结合养老公寓区位环境特征和建设条件，使规划结构更为明确合理，工程主要解决老年人们在敬老院的康复、疗养、活动、娱乐和生活问题，并综合考虑敬老院本身各部分职能的综合需求。
领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，现代化养老公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相融合的建筑风格。
以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化的空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。
可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。
第五章、永泰县温泉养老院项目节能措施
5.1节能措施
5.1.1设计依据
本项目节能措施依据《国家发展改革委关于加强固定资产建设投资项目节能评估和审查工作的通知》精神进行设计编制，参考规范如下：
1．《中华人民共和国节约能源法》[主席令第90号]，1997年11月1日施行；
2．《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；
3．《民用建筑节能管理规定》[中华人民共和国建设部令第143号]。
4．《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）
5．《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）
6．《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）
7．《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）
5.1.2节能措施
�。�1）空调节能
本项目按照中央空调机设计，主要采取以下节能措施：
1）减少空调的冷、热负荷。主要措施：改善建筑物围护结构的热工性能与光学性能；采用高效冷光光源，选择合适的照度，采用钥匙控制开关来控制室内主要用电器具。
2）规定合理的温、湿度标准，采用多功能温控器，对室内的空气温进行自动调整。
3）根据《房间空气调节器能效限定值及能效等级》（12021.3-2010）强制性国家标准，选用的空调器必须达到国家2级能效标准要求。选用风机总效率（含风机、电机及传动效率）大于0.52。平时使用的机械通风系统的单位风量耗功率（WS）均小于0.32。
�。�2）电气节能
加强供电系统的科学管理，设计合理的供配电系统及照明方式。
1）合理选择电压，减少变压级次；
2）改善功率因数和电压质量；
3）降低高次谐波对电网的影响；
4）选择节能型变压器和精选变压器的合理位置选择变配电室的合理位置，使变配电室尽量布置在负荷中心，减少电缆长度及能源损失；变压器选择节能型变压器如新型的节能型变压器。
5）电动机采用无功就地补偿
降低总电流，减少线路损耗和变压器损耗；提高变压器和输电线路的利用率；提高线路末端的电压；与集中补偿相比，损耗减少一半以上。对于大功率三相绕线式异步电动机的节电，采用特殊的无功功率补偿装置。
6）照明采用高效节能灯具
依据建筑照明的具体情况和各种电光源照度标准，本项目选择采用T5节能灯，符合《国家发展改革委、财政部关于下达2010年度财政补贴高效照明产品推广任务量的通知》中对高效照明节能产品推广的要求。根据两种照明产品的参数对比，在相同的照度下，T5荧光灯单灯功率为31W，T8荧光灯的单灯功率为39W，两者功率差20%。
�。�3）节能管理制度
本项目根据国家和行业法规要求，进行节能管理，具体措施如下：
1）建立和完善节能管理体制，设立能源管理岗位，明确岗位任务和职责。组织能源管理人员、设备操作人员以及其它有关人员进行节能培训。为了规范和协调各项能源管理活动，应有系统地制定各种文件（管理文件、技术文件和记录），严格贯彻执行。
2）加强能源管理，建立和完善节能考核制度，建立和完善岗位责任制和能源消耗定额管理制度，提高能源利用率。
3）建立台帐，定期统计。建立能量平衡测试制度。
4）按照国家有关规定，配备满足管理需要的能源计量器具，制定和实施有关文件，对计量器具的购置、安装、维护和定期检定实行管理，保证其准确可靠。
5）建立能耗用量状况分析制度，及时发现耗能异常部位或工序，及时采取措施加以解决。
6）应根据设备特性，使耗能设备在最佳状况运行。
7）要严格贯彻执行操作规程，不断改进操作方法，加强日常维护和定期检修，使耗能设备正常运行。
8）项目运营后，严格落实各项节能措施和制度。
本项目符合国家产业政策和技术政策，符合区域发展规划，符合行业准入条件，采用的设备为国内先进水平，采取的节能措施合理有效。
第六章、永泰县温泉养老院项目节水措施
6.1水耗分析
采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了《中国节水技术政策大纲》规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。
6.2节水措施
本项目采用以下节水技术进行节水： (1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。 (2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的目的。 (4)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。 (5)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。
第七章、永泰县温泉养老院项目环境�；�
7.1主要污染物及产生量
7.1.1废水
7.1.2废气
7.1.3噪声
7.1.4固体废物
第八章、永泰县温泉养老院项目环境�；ご胧�
8.2环境�；ご胧�
8.2.1设计依据
根据《中华人民共和国环境�；しā返墓娑�，本着“消除污染、�；せ肪�、综合利用、化害为利”的方针，对经营过程中排出污染物质采取必要处理措施，使其达到规定排放标准，以实现净化环境的目的。本项目涉及的环境治理工程与生产线设备安置及配套实施建设同时设计、同时施工、同时建成投入使用。项目环境�；すこ躺杓埔谰萑缦拢�
1．《中华人民共和国环境�；しā穂主席令第22号]，1989年12月26日起施行；
2．《中华人民共和国大气污染防治法》[主席令第32号]，2000年9月1日起施行；
3．《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》[主席令第58号]，1996年4月1日施行，2005年4月1日修订施行；
4．《建设项目环境�；す芾硖趵穂国务院令第253号]，1998年11月29日施行；
5．《污水综合排放标准》（GB 8978-1996）；
6．《环境空气质量标准》（GB 3095-1996）；
7．《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；
8．《地表水环境质量标准》（GB 3838-2002）；
9．《职业安全健康管理体系规范》（GB/T28001）；
10．《电磁辐射防护规定》（GB 8702-88）；
……
8.2.2环保措施治理措施
8.3环境影响评价
8.3.1建设项目周围环境质量现状评价结论
8.3.2建设期间的环境影响评价结论
8.3.3永泰县温泉养老院项目建成后环境影响评价结论
8.3.4 环境影响评价结论
�。�1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环境影响不会太大。 （2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。 （3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。
第九章、永泰县温泉养老院项目职业安全卫生与消防
9.1职业安全卫生
9.1.1设计依据
�。�1）《中华人民共和国劳动法》；
�。�2）《中华人民共和国安全生产法》；
�。�3）《建设项目（工程）劳动安全卫生检察规定》（劳动部第3 号令）；
�。�4）《生产设备安全卫生设计总则》（GB 5083-1999）；
�。�5）《工业企业设计卫生标准》（GBZ 1-2002）；
�。�6）《工业企业噪声控制设计标准》（GBJ 87-85）；
�。�7）《机械工业劳动安全卫生设计规定》（JBJ 18-2000）。
�。�8）《企业职工劳动安全卫生教育管理规定》（劳部发[1995]405号）；
�。�9）《劳动防护用品配备标准（试行）》（国经贸安全[2000]189号）。
9.1.2主要危害因素与危害程度
1.有毒有害物品的危害 本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。2.危险性作业的危害 本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。
9.1.3安全措施方案
消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于永泰县温泉养老院项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。
按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施： 保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救； 严格遵循《建筑设计防火规范》的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料； 根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。
9.1.4劳动安全
9.1.5职业卫生
9.2消防措施
9.2.1设计依据
本项目实施时即建立严格的防火管理制度，同时在厂房及办公楼内按照《建筑灭火器具配置设计规范》（GB 50140-2005）要求配备混合气体灭火器材，办公区设置醒目“禁火”标志，经常对员工进行防火安全教育。办公区布局、通道布置均可保证消防畅通，确保工作安全。参考设计依据如下：
1．《中华人民共和国消防法》[主席令第6号]，2009年5月1日起修订施行；
2．《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；
3．《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB 50058-92）；
4．《建筑灭火器装置设计规范》（GB 50140-2005）。
9.2.2消防措施
9.2.3火灾报警系统
9.2.4灭火系统
9.2.5消防知识教育
要做好项目的消防工作，就要对事态进行事前控制，对员工进行加强消防知识的教育，防患于未然。
1．利用各种形式对员工进行消防工作重要性的宣传，增强员工的消防意识。
2．组织员工学习相关的防火知识和自救手段，积极开展业务训练。
3．组织重点部位人员进行灭火演习，熟练掌握各种灭火设备、器材的使用，熟悉本部位的水源和防火安全通道位置。
4．对各部门防火负责人、专职消防队员组织进行专门的消防知识培训。
5．利用广播、宣传栏，大力宣传《消防法》的有关内容，使员工成为合格的义务消防员。
6．坚持在行政例会上宣传防火安全，适时开展防火安全教育。
第十章、永泰县温泉养老院项目劳动定员及人员招聘培训
10.1永泰县温泉养老院项目劳动定员
表10-1 项目劳动定员
序号 | 员工类型 | 人数 | 产线配属 |
1 | |||
2 | |||
3 | |||
4 | |||
5 | |||
合计 | |||
10.2人员招聘
10.3人员培训
第十一章、永泰县温泉养老院项目实施进度安排
11.1永泰县温泉养老院项目组织实施和各阶段主要工作目标
11.2永泰县温泉养老院项目实施进度表
表11-1 项目详细进度计划
序号 | 实施项目 | 前期 准备 | 第1年 | 第2年 | |||||||
Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | ||||
1 | 项目申请报告编撰 | ||||||||||
2 | 项目报批 | ||||||||||
3 | 项目土地出让 | ||||||||||
4 | 项目建设内容设计 | ||||||||||
5 | 项目人员配置 | ||||||||||
6 | 场地平整 | ||||||||||
7 | 公寓楼及主要设施建设 | ||||||||||
8 | 设备采购及安装调试 | ||||||||||
9 | 人员招聘及培训 | ||||||||||
10 | 建设验收 | ||||||||||
11 | 试运营 | ||||||||||
第十二章、永泰县温泉养老院项目经济及社会效益分析
12.1经济效益
项目总投资为35049.69万元，其中建设投资31516.54万元，铺底流动资金1454.57万元。
经谨慎财务评价，项目建成后，正常年份年营业收入11400.00万元，年总成本费用8629.15万元，年利润总额2071.71万元，所得税517.93万元，年税后利润1553.78万元，投资利润率8.79%，投资利税率8.93%，销售利润率19.62%，税后财务内部收益率（全部投资）12.47%，税前财务内部收益率（全部投资）14.85%，税后财务净现值FNPV（I=10%）5599.52万元，税前财务净现值FNPV（I=10%）11726.36万元，税后投资回收期15.21年，税前投资回收期12.16年（含建设期），盈亏平衡点（生产能力利用率）75.3%。
以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力。因此，项目从财务角度看是可行的。
12.2 社会效益
该项目前景可观，优势明显，符合国家产业政策发展的方向，有良好的经济效益和社会效益，企业致力于国内老龄事业的建设，发展社会福利事业，为当地社会提供高质量的养老服务，解决老年人子女的家庭护理的困难，协助政府促进当地养老事业的建设。项目可以提供300个新增就业岗位，可以有效带动当地劳动力就业。
综合而言，本项目对当地社会福利事业的发展具有明显的积极作用，项目社会效益明显。
第十三章、永泰县温泉养老院项目风险分析
13.1永泰县温泉养老院项目风险提示
13.1.1 法律及政策风险
项目可能会面临各种法律纠纷或者政策限制。比如用工纠纷、国内投资管理政策变动、税收政策变动等。这些风险都会增加项目经营的成本甚至会导致项目被勒令停止经营。
13.1.2 市场风险
项目建设经�；嵊龅焦谑谐〕＜姆缦�，比如经济�；�、市场竞争激烈、劳动力价格上涨等，这些风险会造成项目收入损失和增加营业费用，是本项目影响最大的风险。
13.1.3 建设风险
项目在建设中可能会出现资金不足、建设进度延迟，设备质量不达标，人员无法按时到位等风险，这些都不利于项目的顺利开展甚至增大总投资规模。
13.1.4 环保风险
项目建设可能会触及国家和福建省的环境�；しü�，如果造成危害受到处�；岬贾孪钅砍杀驹黾由踔帘焕樟钔Ｖ咕�。
13.2永泰县温泉养老院项目风险防控措施
13.2.1 法律及政策风险防控措施
为了防范法律及政策风险，项目承办人在项目建设和运作过程中会聘请律师、会计师等相关人员来协助处理各项可能发生的纠纷。在签订用工合同、办理知识产权�；な�，咨询福建省投资管理办法、了解各项税收政策，做到了如指掌。
目前，福建省针对项目的相关法律、政策等都基本稳定，大规模的更新修订相对较少，这使得项目在法律及政策方面面临的不确定性风险相对较小。
13.2.2 市场风险防控措施
“十三五”期间国内将迎来一个老年高峰期，老年人口数量快速增长，国内目前的养老事业很难应对即将到来的老年高峰，老龄事业面临一个重大的市场机遇，因此项目的投资建设不存在市场风险。
13.2.3 建设风险防控措施
本项目资金筹措途径来自于项目承办单位自筹资金和银行贷款，项目承办单位银行信用良好，在一定程度上可以保障资金有效供应。
在项目进度上，按照2年做准备，主要是为项目的申报、相关设备的订购及人员招聘、培训腾出时间。这些工作大部分可在项目建设中同步完成。因此，项目进度不会超过预期。
对于人员问题，项目拟采取两手准备的策略：一方面在项目前期物色国内优秀人才，另一方面公司团队可以内部培养部分急需人才。
13.2.4 环保风险防控措施
项目清洁环保，项目对废气、废渣、废液、噪声等均有妥善处理预案，项目环保各项设计指标均符合我国环保标准。
综合而言，项目风险防控措施严密，各项问题均有解决预案。
第十四章、永泰县温泉养老院项目可行性研究综合结论
14.1永泰县温泉养老院项目综合结论
1. 本项目符合国家产业政策和地区产业政策，符合福建省经济发展规划和老龄产业规划要求，项目建设是必要的。
2. 该项目规划理念先进可行，实施方案合理，符合国家产业政策。项目是进一步促进我国社会福利事业发展的重要支撑，也是目前养老院模式的创新，在国内具有很强的指导性，市场前景看好。
3. 项目建设方案合理，项目拟建设地点永泰县交通便利，项目运营在环保、安全、消防等方面可以符合国家和福建省的相关要求。
4. 项目建设抗风险能力强，符合项目建设要求。敏感性分析结果是可以接受的，项目投资风险较小。
14.2永泰县温泉养老院项目建议
1. 建议项目承办单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。
2. 项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。
3. 建议项目承办单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。
4. 建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。
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1. 用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告
2. 用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。
3. 用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。
4. 用于申请国家政策资金的可行性研究报告。
5. 用于IPO上市募投的可行性研究报告。
6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。
7. 用于企业工程建设指导的可行性研究报告。
8. 用于企业申请政府补贴的可行性研究报告
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